孤独死に関わる問題 ＝貸主側の負担=

孤独死などで住人が亡くなった部屋は事故物件として扱われます。

また、孤独死で亡くなられた方の多くは、賃貸マンションやアパートに住んでいます。

事情は様々ですが、収入面の問題から賃料の安いアパートや借家に住んでいたり、同居する家族がいない為、隣人の居る賃貸集合住宅を選択する人も大勢います。

ただ、そういった独居の人たちが一人で死を迎えた部屋は、「事故物件」という名で呼ばれ、一般的に、その旨（人が亡くなっているという重要事項）を次にその物件に住む貸借人に対して告知する義務があります。

＜告知に関連する法律＞

宅地建物取引業法第47条（業務に関する禁止事項）
宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
1.宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
イ.第三十五条第一項各号又は第二項各号に掲げる事項
ロ.第三十五条の二各号に掲げる事項
ハ.第三十七条第一項各号又は第二項各号（第一号を除く。）に掲げる事項
ニ.イからハまでに掲げるもののほか、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの

民法第95条（錯誤）
意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張することができない。

民法第96条1（詐欺又は強迫）
詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。

「前の住人が室内で亡くなっている」と聞けば、たいていの人はその物件を敬遠してしまうため、家主は家賃を大幅にディスカウントしなければ新しい貸借人を見つけることができず、大きな損失となってしまいます。

そればかりか、孤独死によって遺体が発見されることなく死後何日も経過してしまうと、遺体の腐敗が進んで物件が汚損してしまうため、これを回復するために多大な出費を迫られることとなります。
遺族がいて連絡がとれるならまだしも、亡くなった人が天涯孤独の身であれば、汚損からの現状回復や遺品処理に至るまで、すべてが家主の責任払いとなり、以降の家賃収入減に加えて、現状回復にかかる費用等を鑑みるに、家主や物件を管理する不動産屋からすれば、「住人の孤独死」はとても大きなリスクとも言えます。

※事故物件の告知は、「事故後2～3年まで」が目安と言われています。

※事故物件における重要事項の告知義務を怠ったケースでは、売り主・貸し主側の過失を認定した多数の判例があります。

※賃貸ではなく売買において事故物件であることを告知しなかった場合は、民法第570条（売主の瑕疵担保責任）に反する行為として、契約を解除することができます。